天津五月花物业服务有限公司
Tianjin MayFlower Property Service Co.,LTD.
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天津市物业知识问答50问
1.问：什么是物业管理？
答:根据《天津市物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
2.问：什么是业主？什么是物业使用人？
答：根据《天津市物业管理条例》，业主是指物业的所有权人。
物业使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。
3.问：在物业管理活动中，业主享有哪些权利？
答：根据《天津市物业管理条例》，业主享有下列权利：（1）参加业主大会会议，发表意见，行使表决权；（2）推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权；（3）监督业主委员会的工作；（4）提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；（5）提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（6）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）监督专项维修资金的管理和使用；（9）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；（10）法律、法规规定的其他权利。
4.问：在物业管理活动中，业主应当履行哪些义务？
答：根据《天津市物业管理条例》，业主应当履行下列义务：（1）遵守业主大会议事规则和管理规约；（2）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（3）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动；（4）按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；（5）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；（6）按照规定交存或者续交专项维修资金；（7）法律、法规规定的其他义务。
5.问：业主大会是一个什么样的组织?业主大会可以决定哪些事项？
答: 根据《天津市物业管理条例》，业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
业主大会决定下列事项：（1）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；（2）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；（3）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；（4）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；（5）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
6.问：业主委员会是一个什么样的机构？履行哪些职责？
答:根据《天津市物业管理条例》，业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。
业主委员会履行下列职责：（1）召集业主大会会议；（2）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；（3）在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；（6）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；（7）监督管理规约的实施；（8）组织筹集专项维修资金；（9）组织业主委员会换届和补选工作；（10）完成业主大会交办的其他事项。
7.问：在物业管理活动中，物业服务企业应当做好哪些工作？
答：根据《天津市物业管理条例》和《天津市社区物业管理办法》，物业服务企业应当做好下列工作：（1）按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督；（2）对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬等行为应当劝阻制止，并及时向有关部门报告；（3）接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会对物业管理工作的指导和监督，并协助做好相关工作。
8.问：物业服务企业资质分为哪几个等级？对各资质等级物业服务企业接管物业项目的规模有何规定？
答：根据国家《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
9.问：街道办事处（乡镇人民政府）具体履行哪些社区物业管理工作职责？
答：根据《天津市社区物业管理办法》规定，街道办事处（乡镇人民政府）具体履行下列社区物业管理工作职责：（1）做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规定》（2010年市人民政府令第26号）等法规规定的社区物业管理相关工作；（2）明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员；（3）组织召集街镇物业管理联席会议；（4）协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题；（5）指导社区居民委员会对社区物业管理工作进行监督和协调；（6）组织对社区物业管理服务情况的考评。
10.问：社区居民委员会在社区物业管理中应做好哪些工作？
答：根据《天津市社区物业管理办法》，社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，做好社区物业管理的下列工作：（1）教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产；（2）依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议；（3）对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评；（4）对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务；（5）组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷；（6）做好日常巡查，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向相关部门报告。
11.问：社区物业管理专职工作人员有哪些职责？
答：社区物业管理专职工作人员在社区党组织、社区居委会的领导下，在街道办事处（乡镇人民政府）和区县物业管理行政主管部门的指导下，对社区物业管理工作实施监督协调，履行下列职责：（1）组织开展社区物业管理政策法规宣传，增强居民依法守约意识；（2）教育引导社区居民参与支持社区物业管理，按时交纳物业管理服务费；（3）协助街道办事处（乡镇人民政府）组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作。指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作；（4）负责社区物业管理巡查工作，反映社区居民物业服务诉求；（5）对社区内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为，及时劝阻制止，并向所属街道办事处（乡镇人民政府）报告；（6）负责召集社区物业管理联席会议，及时协调化解物业管理矛盾和纠纷；（7）配合有关部门对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评；（8）未成立业主委员会的商品住宅小区，负责协调使用房屋专项维修资金；（9）完成上级交办的其他工作事项。
12.问：对于新建商品房小区，前期物业服务企业由谁来选聘？对前期物业服务合同的起止时间如何规定？
答：根据《天津市物业管理条例》，前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。
新建住宅商品房出售前，开发建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并由双方签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。
13.问：什么是管理规约？管理规约由谁制定？临时管理规约由谁制定？购房人在购房时通常需要“双确认”，指的是什么？
答：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。管理规约由业主委员会组织召开业主大会会议讨论，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并对全体业主具有约束力。
根据《天津市物业管理条例》，开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约。在售房时应当向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。
14.问：什么是物业管理服务费？对业主交纳物业管理服务费有何规定？
答：根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》，物业管理服务费，是指物业服务企业接受开发建设单位、业主大会的委托，依照物业服务合同约定对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。
根据《天津市物业管理条例》，物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。
15.问：业主在办理入住手续时，物业服务企业可否预收物业管理服务费？
答：业主与物业服务企业之间是合同关系。业主在办理入住手续时，应当按照前期物业服务合同约定的时间和标准向物业服务企业交纳物业管理服务费。物业服务企业预收物业管理服务费需要和业主协商确定。
16.问：我市对业主、物业使用人装饰装修房屋有哪些规定？
答：根据《天津市物业管理条例》，业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。
根据《天津市房屋安全使用管理条例》，房屋所有人、物业使用人装饰装修房屋，应当保证房屋的使用安全，不得影响共用部位和共用设施设备的使用和修缮。业主、物业使用人装饰装修房屋应当告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修的注意事项、禁止行为，书面告知装饰装修房屋的业主、物业使用人和装饰装修企业。
房屋所有权人、使用人应当合法使用房屋，保障房屋的整体性、抗震性和结构安全。禁止下列使用房屋的行为：（1）在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品，在室内增设超荷载分隔墙体；（2）在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸；（3）将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房；（4）拆改住宅楼房或者其结构垂直帘体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构；（5）其他危害房屋安全的行为。
17.问：我市对物业服务企业收取业主、物业使用人房屋装饰装修履约保证金有何政策规定？
答：为督促业主、物业使用人在装饰装修房屋过程中自觉遵守国家和我市有关规定，根据《天津市物业管理条例》，物业服务企业在业主、物业使用人装饰装修房屋前，都会与其签订装饰装修管理服务协议，并约定交纳一定数额的履约保证金，交纳保证金的数额标准应由双方协商约定。
物业服务企业收取该项费用后，如果业主、物业使用人在房屋装饰装修过程中没有出现违反规定行为，应按照双方签订协议约定的时间及时退还。
18.问：业主、物业使用人装饰装修房屋时，违反相关法律法规如何处理？
答：根据《天津市街道综合执法暂行办法》，街道办事处可以集中行使下列行政处罚权，并可以实施与之有关的行政强制措施：城市管理综合执法机关行使的全部行政处罚权；房屋安全管理方面的法律、法规、规章规定的对在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸，将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房的行政处罚权。
19.问：在业主、物业使用人装饰装修房屋时，对装修垃圾清运费有何规定吗？
答：物业基本服务费中不包括装饰装修房屋产生的垃圾清运费，需要物业服务企业根据实际情况据实测算，由业主或物业使用人支付。具体费用标准由业主或物业使用人与物业服务企业在装饰装修协议中协商确定。
20.问：业主办理入住后，遇到房屋质量问题应当找谁解决？
答：根据国务院《物业管理条例》规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
根据《天津市物业管理条例》规定，在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。
根据《天津市商品房管理条例》，房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
21.问：国家和我市有关政策法规对商品房小区建设工程的保修期限是如何规定的？商品房小区的保修期限应当从什么时间开始计算？
答：根据国务院《建设工程质量管理条例》，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；（5）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
根据《天津市商品房管理条例》，新建商品房交付使用后，保修期限的确定依据为房地产开发企业提供的商品房质量保证书（包括保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容）。商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。
22.问：业主入住后没有及时供气、供暖，应当找谁解决？
答：供气、供暖是商品房建设的配套工程，业主遇到未及时接通燃气、暖气问题，应当找开发建设单位协调供气、供暖部门落实。
23.问：住宅商品房中出现、私搭乱盖、饲养烈性犬、占用或堵塞消防疏散通道、从事摆卖、加工等生产经营活动等问题，应当由谁负责执法
答：住宅商品房中出现上述违法违规行为时，业主、物业服务企业、社区居民委员会、社区物业管理专职工作人员都有权利及时进行劝阻制止。当劝阻制止无效时，应当及时向辖区街道办事处（乡镇人民政府）报告，由其依据《天津市街道综合执法暂行办法》依法处理。
24.问：新建商品住宅小区成立业主大会条件？
答：根据《天津市物业管理条例》，已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：（1）业主入住率达百分之五十以上；（2）首位业主实际入住达到二年以上。
25.问：成立业主大会由谁牵头组织？筹备组由哪些人员组成？
答：根据《天津市物业管理条例》，街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导。对于一个新建物业，符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。
26.问：参加业主委员会成员选举应当具备什么条件？对业主委员会成员的人数有什么规定？业主委员会主任、副主任是如何产生的？
答：根据《天津市物业管理条例》，业主委员会成员应当符合下列条件：（1）遵守国家有关法律、法规；（2）具有完全民事行为能力；（3）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定的组织能力和协调沟通能力；（6）身体健康，能保证必要的工作时间。业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由五至十五人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。
27.问：在什么情况下，业主委员会成员职务自行终止？
答：根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》，业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：（1）物业转让、灭失等原因不再是业主的；（2）连续1年以上不在本物业管理区域居住的；（3）以书面形式提出辞职的；（4）因身体健康原因丧失工作能力的；（5）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。
28.问：在什么情况下，业主委员会成员职务需要经业主大会会议通过取消？
答：根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》，业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务：（1）无故连续3次缺席业主委员会会议的；（2）有犯罪行为的；（3）拒不履行业主义务的；（4）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
29.问：业主大会和业主委员会的办公经费应该如何解决？主要用途是什么?
答：根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》，业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布1次，并接受业主的监督。
30.问：社区物业管理联席会议由谁负责召集？主要协调哪些事项？
答：根据《天津市社区物业管理办法》，社区物业管理工作联席会议由社区居民委员会召集。社区居民委员会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、小区管理服务单位负责人等人员参加。
会议由社区居民委员会主任主持召开，原则上每月召开一次。研究议题由会议成员单位提出，主要协调下列事项：（1）履行物业服务合同或协议中出现的问题；（2）业主委员会履职、换届和委员补选工作；（3）物业服务费收缴、使用等问题；（4）在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题；（5）选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位的有关事宜；（6）社区物业管理中出现的其他问题。
上述事项应当经社区物业管理联席会议集体讨论作出决定后实施，并监督整改落实情况。
31.问：街镇物业管理联席会议由谁负责召集？主要协调哪些事项？
答：根据《天津市社区物业管理办法》，街镇物业管理工作联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）召集，区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人，以及业主代表或者居民代表参加。
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