天津五月花物业服务有限公司

Tianjin  MayFlower  Property  Service Co.,LTD.

随着人民生活水平的提高，人们对生活的要求越来越高，汽车交通、生活污染却不可避免的增加，环境保护一天天被提到日程上。同时，城市化的推进，加强城市市容市貌管理也不得不被日益重视。那么城市清洗就成了一种市场需求，有了需求就会有意识对这一服务进行运作，并不断完善。
一、 建筑清洗的沿革。
据资料表明，专业清洗最早出现在1932年。当时，纽约市一栋大楼的夜班保安在值班时想：何不利用这段时间把办公室打扫一下。于是有了室内保洁这个行当，差不多的时间，芝加哥市长送了一面锦旗给该市的高楼清洗队“下个世纪你们去打扫月球”。通过几十年的发展，多门类的专业清洗公司应运而生，并且队伍越来越壮大，大的跨国清洗公司已有六万余员工，年营业额几十亿美元，从飞机、火车、轮船乃至导弹发射井，工业管道、锅炉、厂房到超市、办公楼、家庭等无所不洗。
而在我国高层建筑清洗是从20世纪八十年代中期开始兴起的一个产业，近年来随着城市规模的发展和相应高层建筑的增多，和层高的不断增加，高层建筑清洗也相应的增加了工作量，加大难度，对清洗技术、手段也提出了新的要求。为了使高层建筑清洗行业更好、更健康、规范有序的发展，只有针对目前行业内存在的问题，提出来供业内人士探讨。
二、 建筑清洗的现状
（一） 市场方面
我国从1986年，就开始有专业的清洗公司。当时，上海市为迎接英皇访沪，要求清洗外滩，建筑造型复杂，难度较大，污垢堆积约七十余年，只有请外籍清洗队来承担。随着对外开放的推进，北京、广州等城市为应酬各种外事活动，纷纷成立了专门的清洗公司，承担市容市貌及主要街道的清洗工作。
随着社会发展，行业逐步成长，建筑清洗市场也日益成熟，我国许多大城市的清洗行业都基本统一价格，形成规模。但因为建筑清洗本身的特点，仍然存在许多不尽人意的难题有待改进。
1、 建筑清洗市场
近年来这一行业一哄而上，没有纳入管理，形成多、乱、滥的局面，“多”一般表现在：随处可见“清洗公司”在清洗，有证无证都干，造成事故率高，却又无法仲裁解决，影响社会安定；“乱”表现在：没有行业标准，乱收费，出现一块钱就能洗，十块钱也能洗的现状，不信任本行业服务：“滥”的现象多为：有的清洗公司根本没有办公地点和设备，甚至对基本的清洗技术都不甚了解，仅靠一块吊板，一根绳子，几块毛巾，几瓶草酸就打牌子拉业务，根本谈不上服务质量，更别说服务意识了，经常给客户造成一些不必要的损失。另外，有的“清洗公司”收了客户的钱跑了，有的出了安全、质量事故就开溜。这些现象的出现产生无序竞争，扰乱了市场秩序，不仅给客户造成伤害，而且对本行业的发展也极为不利。
在清洗业务开展方面，具体到某一个施工清洗现场来说，也是五花八门，各自为政。大公司用先进的技术手段、设备进行清洗作业，小公司有的用一些简单粗糙的方法来清洗，凭几根绳子，几只桶，几块毛巾就进行清洗，乱用强腐蚀化学药品，有的根本就不具备高空清洗方面最基本的资格和起码的化学常识，就进入市场开展业务，更有的乱打牌子以次充好，冒用国外某些大公司的名称，“我们的设备是进口的，我们的药剂是某大国的万能清洗剂”来骗取客户的信任，签订清洗合同，（实际上在清洗方面只要有一点常识的人都知道，不同的建材和表面涂层，在不同的使用环境下，必须使用不同的清洗剂）而且压低价格来达到取得合同的目的。清洗价格太低，清洗核算违背价值规律，低于成本价，就不可能用上好的设备、清洗剂、技术娴熟的工人，根本保证不了清洗质量，如洗坏了黑金刚采用黑皮鞋油涂抹，洗坏红色花岗石用铁红防锈漆遮盖，更有甚者，说客户的石材质量较差，让人啼笑皆非。甚至进行破坏性清洗：使用低价、强腐蚀药剂，必将出现上述问题。更有的公司在清洗方面只顾捞钱，不重视安全和清洗质量，出了问题事故一跑了之，有的冒用国外和国内某些大公司的名称，以次充好，用市场购来的国产的低档产品，贴上国外的商标，抬高价格， 以骗取客户的信任，承揽活计。
2、 保洁市场
商场、小区、写字楼、医院、工厂等的清洗保洁，在各大城市已形成正规清洗公司的主要收入来源，如全国有名的蓝星清洗公司已和广州国际机场以及许多大商场签订了两年以上的长期合同，现已拥有固定保洁人员3000余人；昆明市高层建筑清洗公司在保洁市场刚起步，也承揽到好几家固定保洁点，并签定了长期合同，保洁收入已占到了总收入的50%以上。总体来说，保洁人员的素质也在不断提高，基本能达到服务行业的标准。但是，各种高级装饰建材的问世和普遍使用，对清洁保养的技术要求也日趋严格，所以保洁市场目前存在的最大问题是技术欠缺，整体素质较差。
3、 清洗剂使用方面
从清洗药剂方面来看，目前市场上各类清洗剂五花八门，质量参差不齐，有先进技术设备和生产能力的公司、也有科研机构生产的、还有小公司及个人生产的，有的根本不具备化学化工生产知识，技能和设备、条件也在进行生产。产品名称混乱、商标不全，只注明可以清洗的对象的范围，不注明成份和使用事项，以及后期排放处理，未使用浓度，经常造成局部清洗事故和人身伤害，而且在在实际*作中，不同环境，不同的材料，必须用不同的清洗剂和不同的浓度，配方来清洗，特别是在没有弄清楚清洗对象材质及化学成分的时候，不能盲目使用，但是有的清洗队对清洗剂都不甚知之，就对甲方说“我的清洗剂最好，功能最全，什么都能洗”，甚至冒用国外大公司的品牌“我是纯进口的等”来扰乱清洗市场。实际上任何一种清洗剂都有一定的时效，库存时间过长，其功效、浓度都会降低，甚至分解沉淀，以至失效，再说清洗剂进口时环节众多，运距远，加之关税等因素，价格普遍高，是国产的若干倍，而且国外的建材施工手段和使用环境与国内都有差异，在具体使用上都需要具体掌握，但是大多数客户的心理上总是认为清洗剂要用国外的好，清洗价格越低越好，这就走进了一个误区，从根本上说，像这样低的价格，如广州0.60元/平米、上海0.50元/平米，有谁还能用上纯进口的清洗剂。其实，有实力的清洗公司，自己就应有开发清洗剂的能力和相应的技术手段，可以针对清洗建材的不同来配制，现用现配，针对性强，效果显著，自产自用，成本相对低。华丽的外包装和中间环节运费等都能省去，而且成分清楚，后期排放处理也就比较方便，不会造成环境污染。在生产民用清洗剂方面，国家化工部、轻工部早已有明文规定的。但没有相应的法规来监督管理高层建筑清洗行业所用的清洗剂，比如有毒、有害、强腐蚀药剂在购买、生产、使用环节中就应严格控制，使之规范合理。
4、 所用清洗设备及工具
现在清洗行业所用的设备种类较多，有国产的，也有进口的。国产的有大型正规企业生产的，乡镇企业生产和私人作坊生产的，也有劣质产品，这些设备和工具在使用上就存在很大的差异和使用效果，如果制造环节不注重质量，偷工减料，压低造价，再加上不具备一定的保养措施，忽视安全，必将存在一定的安全隐患或者造成安全和质量事故，如上海某清洗现场高空吊篮突然滑落，造成三名人员当场死亡，楼下两辆轿车损坏；高空*作工作绳具和安全绳是有一定要求的，这是关系到人身安全的关键工具，但有的清洗队伍在不懂和没有人监督的情况下，缺少应有的资金就在市场上买一些不合格的绳子、自制吊板就开展清洗业务，这也是造成安全隐患的原因之一；小到玻璃刮的胶条，劣质的胶条硫化不好，胶质粗糙，弹性差，在清洗玻璃幕墙时容易刮伤镀膜面，降低玻璃的透光度。有的清洗公司设备不配套，用地刷机洗地又抛光，还美其名曰机器是多功能的，其实业内人士都知道，洗地要转速慢一些，每分钟170－300转才能洗的干净，抛光要转速快一些，每分钟1400－2000转，这样才能使地面抛得亮，达到标准，所以要和现代城市发展相适应，高层建筑清洗就必须在设备的设计、生产、使用、维修、保养、*作等方面建立一套完整的技术体系，比如，石材墙面的广泛运用，没有专门的机械抛光。
（二） 同行业竞争
由于清洗行业进入门槛较低，又没有专门的主管部门，近年来形成了多、乱、滥的局面。随之出现无序竞争，扰乱市场秩序，如广州的无标的招标，竟相降价，不仅给客户造成伤害，而且也不利于本行业发展。
（三） 客户认识及技术、安全
也许存在服务与被服务的换位思考，现在的客户大多数具有环保意识，想到建筑也需要象衣服一样要清洗，但对建筑的保养意识还在形成的初级阶段，对清洗公司工作的苛刻和不理解，同时还有些看不起清洗工人，形成一种互不谅解的矛盾。当然由于长期保养不当甚至根本未做保养，又要使建筑焕然一新就需要对清洗行业的技术指标和价格有所调整，才能做好该项工作。
长期以来，多数客户临时决定清洗，不给够工期，一味催促，往往会使清洗质量大打折扣，如平时不清洗，节庆日、大检查临近才着手，时间短，要求高，大大小小的清洗公司一起上，如果再赶上天气变化，还会造成安全事故。建筑装饰、安装、清洗、乔迁交叉作业，同时进行，客户要赶时间，要求清洗公司到现场抢工期，结果边洗边脏，有的外墙面刚洗好，一阵风雨，雨里带有泥沙、污物，又把外墙有的外墙弄得斑斑点点，或者忽然落下鸟粪在刚洗完的玻璃幕墙上，形成长条状的白色污渍，也有的工地清洗完工后，迟迟不验收，时间一长，双方就会产生矛盾，吃亏的往往是清洗公司，还有些问题是建筑装饰材料出现色差或缺陷，在清洗中发现后，一时又难分清责任，就会产生纠纷，无处调解。
（四） 质量标准
目前我国清洗行业无专门的管理部门来监督，因此也就没有权威的标准依照，只有一些上规模的清洗公司，在自己的内部建立了相应的企业内部标准，开展职工培训，要求员工达到一定的标准，尽量给客户提供良好的服务。而一些公司和临时组成的清洗队，自身没有相应的能力和技术，签到合同后，就进行清洗作业，清洗就很难达到质量和客户要求，违规*作，滥用清洗剂，如强腐蚀剂把客户的建材洗坏了，还说你的建材质量差，尽量推卸自己的责任，不从自身找差距、找原因。也有的客户由于自己长期忽视队建筑内外装饰材料的保养，不具备应有的知识，乱用清洗保养材料，对建筑造成损坏，如有的大楼长期使用强酸性清洗剂做清洗工作，时间一长装饰材料表面和粘接材料受损，表面光洁度下降，污垢附着后难以清除，使用寿命缩短，如另一家清洗公司来清洗，问题出现，必然会出现纠纷。所以要处理好清洗公司和客户之间的质量和服务的矛盾就必须建立清洗服务质量标准，由专业部门来主持，对纠纷进行仲裁。
在甲乙方确定清洗合同条款内容时必须要有标准作为参考，比如清洗实施方面，因建材本身的色差或者污垢成分渗透的程度，经常是使用部分和光照强弱各部位的差异等诸方面的问题和石材由于某些人为和自然污染，像防水油膏及涂料，深色有机溶剂，咖啡汁、茶渍等长期浸润渗透进入石材和高光面地砖深层，难以清除，在清洗标准确定以及合同条款内容、工作实施过程和最终验收标准等的制定势在必行。
三、 建筑清洗行业的特点
目前，建筑清洗属于一种劳动密集型的低门槛服务行业，行业员工整体素质偏低，同时由于建筑的面积较大，从总体看，人为因素制约，加之客户对这一行业认识不足，用居高临下的态度执行合同，造成该行业大多员工自卑情绪膨胀，思想不稳定，改行跳槽较频繁，职工队伍不稳定，教育培训难度大，不利于员工素质提高。所以我们要从人、物、技术、市场等全面改进我国清洗行业的现状。
四、 改进现状的根本方法
第一条， 必须加强环境意识宣传，让各级领导提高市容市貌建设的觉悟，并不是只由政府想方设法进行城市建设，而本单位事不关己高高挂起，这样的城市建设肯定收效不大。
第二条， 因为环保是全民的事业，现在法律不是很健全，我们不能一味依赖政府出台政策，能够以协会的形式形成行业自律的局面也是很好的，如广州、上海已成立协会，并取得初步成绩，正着手解决行业存在的一些难题。随着行业规范的逐步完善，最终形成法制化管理。如根据公司硬件、软件、人员等配置对清洗行业进行等级划分，规定等级标准，公诸于众，形成有序竞争市场。
第三条， 加强行业自律，统一质量验收标准。制定指导价，避免恶性价格战，合理收费。
第四条， 做到持证上岗，优胜劣汰。加强员工培训力度，提高员工素质，培养高技术清洗保养员工。要系统的从建材、装饰、施工、安全、服务等方面全面教育，形成服务业中的一支高水平队伍。
第五条， 成立监督投诉管理机构，同时设立事故仲裁机构，为清洗公司和客户双方提供服务，解决纠纷。
五、 展望未来
相信随着社会的发展和法制化建设，我国建筑清洗行业在城市化进程中的作用也会越来越大，只要我们业内人士端正态度，克服目前困难，政府出台有关政策，我国高层建筑清洗行业的发展前景是美好的。经过市场竞争的优胜劣汰，龙头企业确立之后，政府只需给予锦上添花——制定游戏规则，以利于该龙头企业在本行业中发挥出骨干的表率作用和引导作用，以提升整个行业的服务水准。